Immobilienkauf
Worauf es beim Eigentümerwechsel ankommt
Mit der Beurkundung des Kaufvertrages und dem Überweisen des Kaufpreises, geht die Immobilie an den Käufer über. Die damit verbundenen Pflichten der neuen Eigentümer belaufen sich nicht nur auf die Kaufnebenkosten, sondern auch auf andere Aspekte. Wir von Flöttmann Immobilien aus Bielefeld und Schloß Holte-Stuckenbrock erklären Ihnen, was beim Eigentümerwechsel wichtig ist.
Inhaltsverzeichnis
- Wie lange dauert die Eintragung ins Grundbuch?
- Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?
- Was gehört ins Übergabeprotokoll?
- Muss ein Übergabeprotokoll beim Eigentümerwechsel geführt werden?
- Wann muss nach dem Eigentümerwechsel die Grundsteuer gezahlt werden?
- Was muss beim Eigentümerwechsel abgemeldet oder gekündigt werden?
- Wie läuft der Eigentümerwechsel beim Kauf einer Eigentumswohnung ab?
- Worauf kommt es bei der Immobilienübergabe an?
- FAQ
1. Wie lange dauert die Eintragung ins Grundbuch?
Nach der Unterschrift müssen die neuen Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Das dauert meist wenige Wochen. In Ausnahmefällen können bis dahin aber auch einige Monate ins Land gehen. Das Zeit bis zur Eintragung ist von der Auslastung des zuständigen Amtsgerichtes abhängig. Damit die Immobilie nicht vorher neu verkauft werden kann oder Gläubiger des Verkäufers auf das Grundstück zugreifen können, trägt der Notar einen Auflassungsvermerk ein.
2. Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?
Der Schlüssel wird den neuen Eigentümern erst in die Hand gedrückt, wenn der notariell beurkundete Kaufvertrag unterzeichnet und das Geld den Verkäufer überwiesen wurde. Zusammen mit dem Schlüssel wird auch das angefertigte Übergabeprotokoll übergeben.
Das Übergabeprotokoll dient dazu, alle Schäden und Mängel am Gebäude sowie technische Probleme mit elektrischen Systemen und Unstimmigkeiten bei den Unterlagen festzuhalten. Dies ist von Bedeutung, um später Verantwortlichkeiten bezüglich der Behebung dieser Mängel dokumentieren und nachweisen zu können.
3. Was gehört ins Übergabeprotokoll?
Der Inhalt des Übergabeprotokolls ist ebenfalls nicht gesetzlich vorgeschrieben. Folgende Punkte sind sinnvoll:
- Anschrift der Immobilie
- Art der Immobilie
- Übergabedatum
- Vollständige Namen und Anschriften von Verkäufer und Käufer sowie jeweils deren Unterschrift
- Auflistung aller Räume
- Zahl und Art der übergebenen Schlüssel (Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller, Geräteschuppen, Garage oder sonstige Nebengebäude usw.)
- Zählerstände von Strom, Gas und Wasser; gegebenenfalls Füllhöhe des Heizöltanks
- Etwaiges Mobiliar, das übernommen wird
- Je nach Fall: detaillierte Auflistung aller baulichen und Ausstattungsmängel (inklusive Zeitpunkt, bis wann sie beseitigt werden) oder Vermerk, dass keine vorhanden sind
- Zahlungsdetails zu Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Versicherung, Grundsteuer, TV-Kabelanschluss
- Rechnungen über Renovierungsarbeiten, auf die noch Garantie besteht
- Auflistung der Dokumente, die der Verkäufer dem Käufer überlässt, darunter: Energieausweis, Versicherungsscheine oder Grundsteuerbescheide
Beim Erstellen des Übergabeprotokolls für den Eigentümerwechsel ist es wichtig, dass alle Mängel sorgfältig und genau beschrieben werden, damit sie später eindeutig identifiziert werden können. Wir von Flöttmann Immobilien haben in unserer langjährigen Tätigkeit als Immobilienmakler in Bielefeld die Erfahrung gemacht, dass es sinnvoll ist, auch Fotos oder Videos als Beweismittel dem Übergabeprotokoll hinzuzufügen, um die tatsächlichen Zustände zu dokumentieren.
Außerdem ist es empfehlenswert, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer sowie eventuell Zeugen oder neutrale Dritte wie beispielsweise ein Immobilienmakler bei der Übergabe anwesend sind und das Protokoll gemeinsam unterzeichnen. Somit wird beim Eigentümerwechsel nichts dem Zufall überlassen.
4. Muss ein Übergabeprotokoll beim Eigentümerwechsel geführt werden?
Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, ein Übergabeprotokoll für den Eigentümerwechsel anzufertigen. Diese Dokumentation ist für beide Parteien optional. Dennoch ist es ratsam, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Denn im Falle von Streitigkeiten hat es auch vor Gericht Bestand. Wir von Flöttmann Immobilien aus Bielefeld erklären Ihnen gern, was es dabei zu beachten gibt.
5. Wann muss nach dem Eigentümerwechsel das erste Mal Grundsteuer gezahlt werden?
Die Zahlung der Grundsteuer wird durch den neunten Paragrafen des Grundsteuergesetzes (GrstG) geregelt. Demnach muss derjenige für die Grundsteuer aufkommen, der am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist. Geht die Immobilie zum Beispiel am 14. März auf den Käufer über, muss der ehemalige Eigentümer die Grundsteuer für das laufende Jahr begleichen. Erst ab dem neuen Jahr ist der Käufer dazu verpflichtet.
6. Was muss beim Eigentümerwechsel abgemeldet oder gekündigt werden?
Als Hausbesitzer schließt man Versicherungs- und Versorgungsverträge ab. Beim Eigentümerwechsel kann der Käufer einige Verträge übernehmen. Allerdings muss der Vertragspartner informiert werden, dass die Immobilie einen neuen Besitzer hat. Das geht beispielsweise beim Energieversorger. Bei der Übergabe der Immobilie sollte der regionale Versorger nicht nur über den Eigentümerwechsel informiert werden, sondern auch über die aktuellen Zählerstände (Strom, Wasser, Gas). Der Käufer kann beim bisherigen Versorger bleiben oder kündigen und sich einen anderen suchen.
Mit dem Kauf der Immobilie erwirbt der neue Besitzer immer auch die bisherige Gebäudeversicherung. Wer den Anbieter zu teuer findet oder aus anderen Gründen einen anderen Vertragspartner vorzieht, hat nach der Eintragung ins Grundbuch vier Wochen Zeit außerordentlich zu kündigen. Wer diese Frist nicht einhält, muss damit bis zum Ende des Versicherungsjahres abwarten. Natürlich muss auch dem Versicherer im Vorfeld mitgeteilt werden, dass ein Eigentümerwechsel stattfindet.
Das gilt ebenfalls für den Wasserversorger. Sobald dieser Bescheid weiß, bekommt der Verkäufer eine Wassergeldendabrechnung. Das sind die letzten Wasserkosten, die der alte Eigentümer für die Immobilie bezahlen muss. Jeder weitere Wasserkonsum wird vom Käufer getragen.
7. Worauf kommt es bei der Immobilienübergabe an?
Für gewöhnlich führen wir von Flöttmann Immobilien in Bielefeld mit beiden Parteien eine Raum-für-Raum-Inspektion der Immobilie durch und protokollieren kurz den Zustand jedes Raumes im Übergabeprotokoll. Wir überprüfen, ob Heizung, Wasserhähne und Toilettenspülung funktionieren, ob es Schimmel gibt, ob Türen und Fenster dichtschließend sind.
Wir führen alle Schäden in der Kategorie "Mängel" auf, von gebrochenen Fliesen bis hin zu Feuchtigkeitsschäden und Rissen in Badewannen. Ebenso protokollieren wir alle daraus entstehenden Verpflichtungen zur Beseitigung der Mängel. Für alle nicht im Protokoll festgehaltenen Mängel und Schäden gibt es für beide Seiten keine rechtlichen Verpflichtungen.
Zum Schluss werden alle Schlüssel, die zur Immobilie gehören, übergeben und das Protokoll unterzeichnet. Damit gilt die Immobilie offiziell als übergeben.
Immobilienkauf – FAQ
Was ist ein Übergabeprotokoll für Immobilien?
Das Ziel eines Übergabeprotokolls für eine Wohnung oder ein Haus ist es, den Zustand bei Übergabe an einen neuen Eigentümer zu dokumentieren, insbesondere Mängel. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift für ein Übergabeprotokoll, aber es ist trotzdem sinnvoll, da es vor Gericht verwendet werden kann.
Welche Informationen sollten im Übergabeprotokoll stehen?
Das Übergabeprotokoll für Wohnungen oder Häuser dokumentiert den aktuellen Zustand und mögliche Schäden der Immobilie. Hier werden beispielsweise Kratzer im Fußboden, Schimmelflecken und andere Mängel, die bei einer früheren Überprüfung übersehen wurden, vermerkt. Sollte die Immobilie frei von Mängeln sein, sollte dies ebenfalls im Übergabeprotokoll stehen, zusammen mit wichtigen Formalitäten wie Übergabedatum und Zählerstände.
Muss ein Übergabeprotokoll angefertigt werden?
Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die es Käufern und Verkäufern vorschreibt, ein Protokoll bei der Übergabe einer Immobilie zu erstellen. Die Erstellung eines solchen Protokolls ist jedoch freiwillig und empfehlenswert. Ein gut dokumentiertes Übergabeprotokoll kann im Falle einer späteren Auseinandersetzung vor Gericht als wichtiger Beweis dienen.
Wer muss das Übergabeprotokoll unterschreiben, damit es rechtlich wirksam ist?
Das Übergabeprotokoll sollte auf jeden Fall von Käufer und Verkäufer unterschrieben werden. Zusätzlich sind auch Zeugen sinnvoll, beispielsweise ein Makler, der die Übergabe begleitet hat. Zudem sollte es mehrfach ausgefertigt werden, jeweils für Käufer und Verkäufer als auch für Versorgungsunternehmen wie Gas-, Strom- und Wasseranbieter.
Was sind offene und versteckte Mängel?
"Offene Mängel" sind sichtbare Schäden an einer Immobilie, die sofort bei einer Überprüfung erkannt werden. Wenn der neue Eigentümer sie nicht im Übergabeprotokoll vermerkt, hat er später keine Rechte, dass der Verkäufer sie auf eigene Kosten beseitigt. Im Gegensatz dazu ist der Verkäufer für "versteckte Mängel" wie Schimmelbefall oder verstopfte Rohre verantwortlich. Er muss auf sie hinweisen. Macht er das nicht, kann er später dafür haftbar gemacht werden.
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